3月下旬开始，房地产行业迎来利好政策密集期。上周末国土部和住建部发通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。紧随其后，3月30日，央行、住建部、银监会等多部门就房地产政策再次放出利好政策——二套房首付比例最低降至4成、使用公积金购买首套房首付比例最低降至2成；财政部、国税总局通知，个人销售2年以上的普通住房免征营业税……业内人士认为，这些利好政策的密集出台，是在整体经济下行趋势明显的背景下，拉动房地产消费需求，这些为楼市松绑的政策是避免房地产行业惯性下滑，并不意味着楼市的 “春天”来了。预计未来一段时间，青岛整体房价仍然偏于稳定很难上涨，鉴于利好政策加大了置业者的入市意愿，未来一段时间成交量有望回升。楼市政策“组合拳”密集放出3月27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，其中，对于住房供应明显偏多的市县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。与此同时，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。3月30日，央行、住建部、银监会三部委下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。其中，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例由此前的60%（部分地区为70%）调整为不低于40%。上述通知同时对公积金贷款进行了调整，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。同一天，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自3月31日起调整二套房交易营业税政策，营业税征收划线从此前的5年调整为2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；但个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 记者调查买卖双方都将受益改善置业入市积极“这些政策对买卖双方，尤其是对改善置业者来说是一大利好。”太平洋房屋山东总部副总经理江世杰说，青岛二手房交易的营业税按惯例是由买方承担，所以这次新政将个人销售普通住房免征营业税的期限由5年改为2年，可以说直接让利给购房者，相关部门正在制定政策细则，相信4月上旬青岛二手房交易的营业税方面政策就会落地。记者调查发现，不少此前犹豫观望的改善置业者，在得知二手房营业税免征期限由5年该为2年后，表示这不仅能够给他们购房带来实惠，也扩大了他们选择房子的范围。家住市北瑞昌路附近的李女士与丈夫都在崂山区工作，去年就在崂山区看好了一套总价200万元的二手房，这样不仅能节省上班时间，而且女儿下半年也可以直接在崂山区就近选一家幼儿园入园。由于李女士看中的二手房年限较新，刚刚3年多，按照此前的不满5年征收5.5%的营业税税率计算，需要缴纳11万元，但是新政策实施后可以省去这一大笔钱。同样，新政也有利于准备出售房屋的业主，尤其是不动产登记以及对未来房地产税征收的判断，不少持有多套房屋的业主打算趁早出售房屋，但由于有些房屋不满5年需要缴纳营业税，加之目前楼市不景气，所以一些业主出售意愿不强。“一直打算卖掉两套房子，只留一套住，估计未来一段时间是个好时机。”家住市南区高雄路附近的王先生，之前把位于市南区宁夏路的两处房屋登记在房产中介处准备出售，由于对价格预期高，虽然中介带看次数不少，但房屋一直没有出售，他打算把新政出台后让利的营业税从房价中扣除，希望尽早售出房屋。业内看法利好政策超出预期成交量升价格趋稳江世杰认为，近日出台的系列楼市利好政策远远超出市场预期，“在此前的降准降息政策之后，我们预测二套房首付比例会在4月份降低到50%，没想到直接在3月底出台政策‘组合拳’，而且首付比例下降更大，直接降低到40%。预计青岛将很快出台相应细则，估计是更加积极的松绑政策。”此外，财政部、国税总局公布，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税，这一政策将有助于二手房市场的交易，预计2015年全年楼市呈整体温和上涨的行情，其中二手房成交量将突破4万套，远高于2014年的水平，超过市场情况较好的2013年。链家地产分析师刘烁认为，这一系列政策出台的主要目的是促进房地产市场平稳发展，因此房价变动不会很大，至少不会有太大剧烈波动，而且从成交量上看，3月4月本身就是成交的高峰期，因此这些政策起到的作用还需要时间去消化，短期内激涨激增的可能性很小，改善型置业者开始入市也是循序渐进的稳定过程。华泰证券首席地产分析师曹光亮认为，楼市利好政策的出台将有利于开发商消化库存，如果去库存顺利资金回流快，不排除开发商上涨房价的可能。对于刚需购房者而言，目前是入手的好时机。青岛锐理数据总经理马光明说，2008年10月，政府调整首套房贷利率为基准利率的0.7倍，最低首付比例为20%，并且个人住房转让营业税标准由5年减少至2年。此次调整信贷和税收政策台与2008年的政策相似程度很大，但没有上次的力度大。不过与2008年不同的是，此前政府出台的一系列政策已经挤出大部分投资需求，炒房客基本上已经淡出市场，所以这次出台的利好政策能最大限度地刺激真正的住房消费需求。虽然目前有开发商酝酿涨价，但只是一小部分资金、库存压力小的企业，在目前库存压力依然较大的情况下，楼市整体行情仍然是去库存跑量为主，短期内涨价不太现实。另据了解，在楼市新政出台后第二天，便有一知名房企修改此前准备好的推广文案，借“公积金贷款首套自住房首付低至两成，二套房商业首付降至四成”的利好政策尽快走量。